國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-08-15
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國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告
國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2018年第16號(hào)
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令〔1993〕138號(hào)發(fā)布）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法〔1995〕6號(hào)發(fā)布）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題公告如下：
一、土地增值稅清算單位的確定
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)審批或核準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。
二、土地增值稅清算的分類核算要求
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)等三種產(chǎn)品類型分別核算其轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目、增值額、增值率和土地增值稅的應(yīng)納稅額。
三、土地增值稅清算的歸集分?jǐn)傇瓌t
（一）多個(gè)清算單位之間，扣除項(xiàng)目金額能按不同清算單位直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按各清算單位的建筑面積分?jǐn)偂?/div>
（二）同一清算單位內(nèi)部，扣除項(xiàng)目金額能按不同受益對(duì)象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按受益對(duì)象的建筑面積分?jǐn)偂?/div>
（三）對(duì)同一清算單位內(nèi)部存在不同類型房地產(chǎn)或已售、未售區(qū)分的情形，扣除項(xiàng)目金額能按不同受益對(duì)象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，第一步在已售與未售之間按建筑面積分?jǐn)?，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間按建筑面積分?jǐn)偂?/div>
四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確認(rèn)
（一）開發(fā)成本的核定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)納稅人申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的憑證、資料不符合清算要求或不實(shí)的，各市、縣、區(qū)稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，具體制定包括“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計(jì)算扣除。
（二）公共配套設(shè)施費(fèi)的處理
1.納稅人向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)專用收據(jù)的，作為公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。
2.對(duì)納稅人將公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的，不得作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。
3.對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，屬于政府、公用事業(yè)單位的原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)有關(guān)單位出具證明或由納稅人進(jìn)行權(quán)屬公告并出具承諾書，經(jīng)清算領(lǐng)導(dǎo)小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施，凡清算時(shí)能夠出具向全體業(yè)主移交公告且明確收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
（三）對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的地方教育附加，由于其計(jì)稅依據(jù)為增值稅，與教育費(fèi)附加相同，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許視同稅金進(jìn)行扣除。
（四）在土地增值稅清算中，原則上以滿足應(yīng)進(jìn)行清算的條件或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算通知書之日起90天內(nèi)，為提供合法有效憑證并據(jù)以計(jì)算扣除項(xiàng)目的截止時(shí)間。
五、地下車庫（位）的清算問題
（一）銷售地下車庫（位）取得的收入，不論開具何種票據(jù)，均計(jì)入“其他類型房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)讓收入。
（二）對(duì)利用地下人防設(shè)施改造成地下車庫（位）的，其成本費(fèi)用歸集到公共配套設(shè)施費(fèi)中一次性扣除。
（三）對(duì)單獨(dú)建造地下車庫（位）的，其建造過程中發(fā)生的成本費(fèi)用參照本公告第三條確定的原則進(jìn)行歸集和分?jǐn)?。已售地下車庫（位）面積為已售出的每個(gè)車位面積的總和。
本公告自2018年6月15日起施行。
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