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國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局2018年第3號
為進一步加強和規(guī)范江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，我局制定了《江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》?，F(xiàn)予以公布，自2018年8月10日起施行?！蛾P(guān)于印發(fā)江門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算辦法的通知》（江地稅發(fā)〔2007〕94號）同時廢止。
特此公告。
附件：1.江門市土地增值稅清算申報資料清單
2.江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價數(shù)據(jù)采集表
3.土地增值稅核定征收稅務(wù)事項告知書（一）
4.土地增值稅核定征收稅務(wù)事項告知書（二）
5.土地增值稅核定征收決定書（一）
6.土地增值稅核定征收決定書（二）
國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局
2018年7月9日
江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）>的公告》（廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（下稱“納稅人”）進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地增值稅清算和相關(guān)管理工作，適用本辦法。
納稅人轉(zhuǎn)讓不屬于自行開發(fā)建設(shè)的地上建筑物及其附著物參照《江門市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理規(guī)程>的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（下稱“清算”），是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機關(guān)的要求，計算房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅的清算主體是納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算的受理和審核。納稅人應(yīng)按規(guī)定辦理項目登記、報送涉稅資料、如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性及相關(guān)性。
第二章 項目管理
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門修建性詳細規(guī)劃批準文件確定的分期開發(fā)項目為清算單位。
第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收征管，實施項目管理。納稅人應(yīng)將取得土地、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷（預）售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等資料按取得時間順序及時向主管稅務(wù)機關(guān)報送。
第七條 納稅人應(yīng)當按照財務(wù)會計制度的要求，做好項目財務(wù)會計核算工作。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，以土地增值稅項目登記的項目為單位，分別核算和歸集收入、成本和費用。同一個項目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
普通住宅的認定標準按省政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實際成交價格低于當?shù)卣嫉耐谧》科骄灰變r格1.44倍以下。
第八條 納稅人開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應(yīng)當按項目或按分期開發(fā)項目分別開具發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄應(yīng)規(guī)范填寫房地產(chǎn)項目名稱，在發(fā)票的備注欄應(yīng)注明“合同編號和合同金額”等內(nèi)容。
營改增后，納稅人取得建筑安裝服務(wù)的增值稅發(fā)票，備注欄應(yīng)注明“項目地址、項目名稱、土地增值稅項目編號、扣除項目類型”。扣除項目類型是指本辦法第二十六條第二項房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類。
本辦法施行前已開具或取得的增值稅發(fā)票符合原發(fā)票開具要求的，允許計入土地增值稅扣除項目金額。
第九條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》。
納稅人取得下列書面文件之日起30日內(nèi)，應(yīng)在國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)填報完整、真實的信息資料，按照《江門市土地增值稅清算申報資料清單》（附件1，下稱“資料清單”）要求分類歸集整理裝訂成冊留置備查，在土地增值稅清算申報時一并報送主管稅務(wù)機關(guān)：
（一）納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得土地使用權(quán)的證明。
（二）土地使用權(quán)屬證明及紅線圖。
（三）項目立項批復或規(guī)劃要點。
（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖。
（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（六）建筑工程施工許可證。
（七）工程造價預算書。
（八）商品房銷（預）售許可證。
（九）房屋測繪報告及測繪面積表。
（十）竣工備案表、竣工驗收報告。
（十一）公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬資料。
（十二）建筑工程施工合同。
（十三）工程造價情況備案表、工程量清單、建筑工程造價結(jié)（決）算書。
（十四）成本對象確定原則專項報告。納稅人應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具的專項報告。
（十五）主管稅務(wù)機關(guān)要求提交的其他資料。
因特殊原因不能提供上述資料的，納稅人應(yīng)出具書面說明，并附上相關(guān)資料。
第十條 主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)項目開發(fā)進度，輔導、督促納稅人登錄國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)按時錄入數(shù)據(jù)，對項目管理資料不完備的納稅人送達《稅務(wù)事項告知書》，要求在15日內(nèi)完成補錄。
第三章 清算申報與受理
第十一條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得最后一份預售（銷售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上稅務(wù)局局長批準的。
第十三條 本辦法所稱竣工，是指其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案（具體表現(xiàn)為竣工驗收備案表、竣工驗收備案報告）。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,包括企業(yè)自用、出租開發(fā)產(chǎn)品或?qū)㈤_發(fā)產(chǎn)品開始交付購買方。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十四條 納稅人應(yīng)在清算申報期限內(nèi)辦理清算申報手續(xù)：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十一條應(yīng)清算條件的，應(yīng)當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。
納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十二條可清算條件且主管稅務(wù)機關(guān)送達《土地增值稅清算通知書》的，應(yīng)當在收到通知書之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。
（二）納稅人在規(guī)定申報期限屆滿仍未辦理清算申報的，主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出稅務(wù)事項通知書，責令納稅人30日內(nèi)辦理清算申報。逾期仍未申報、拒不申報的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定處理。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算所屬期起始日期為項目預征開始的時間。納稅人清算申報所屬期的截至日期是主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日（應(yīng)清算項目達到清算條件起90日的最后一日，可清算項目主管稅務(wù)機關(guān)通知書送達起90日的最后一日）。主管稅務(wù)機關(guān)在征收系統(tǒng)清算申報所屬期的截至日期是發(fā)出決定書時已預征土地增值稅所屬期的月末最后一日。
第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期（原則上不超過15日）內(nèi)補全清算資料：
（一）納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，可以受理。
（二）在限期內(nèi)補齊關(guān)鍵資料（如影響收入、扣除項目金額確定的資料），經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，可以受理。
（三）逾期未能補齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)調(diào)查取證，確因客觀原因造成資料難以補齊的，可以受理。
第十七條 納稅人辦理清算申報手續(xù)，在國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)上傳清算申報表及其附表，結(jié)合本辦法第九條規(guī)定的資料要求，提交清算書證資料。書證資料均須加蓋公章并標注頁碼，附《資料清單》，《資料清單》應(yīng)填報“是否報送”、“頁數(shù)”，在備注欄說明有關(guān)情況。提交書證資料時，主管稅務(wù)機關(guān)和納稅人雙方必須辦理資料清點及簽收手續(xù)。
第四章 清算審核
第一節(jié) 主管稅務(wù)機關(guān)職責
第十八條 主管稅務(wù)機關(guān)負責受理房地產(chǎn)項目土地增值稅清算申報、審核和制發(fā)《土地增值稅清算決定書》等稅務(wù)文書送達納稅人。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對審核中發(fā)現(xiàn)的問題與納稅人進行意見交換，對調(diào)整的事項說明理由。
第十九條 項目清算資料納入稅收征管檔案管理，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好紙質(zhì)資料歸檔和電子文檔歸檔工作。清算資料電子底冊由專人負責備份保管，保管人員變動需做好交接工作。
第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起180日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論。如確有困難的，經(jīng)縣級稅務(wù)機關(guān)批準，可延期90日完成。如有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)機關(guān)批準，可再延期90日完成，并書面告知納稅人。
第二節(jié) 清算項目收入的審核
第二十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
有關(guān)的經(jīng)濟收益是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、定金、賠償金、分期付款（延期付款）利息等。
因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人取得的定金、違約金、賠償金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合增值稅納稅申報表及附件、房地產(chǎn)專用發(fā)票、商品房預售（銷售）許可證、房屋測量成果報告書等資料，審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)認為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格（不含稅價，下同），又無正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算收入。房地產(chǎn)評估價格可由納稅人委托政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定。房地產(chǎn)評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：
（一）納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
第二十四條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。
（一）適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。
（二）適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第二十五條 納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅稅款
第三節(jié) 清算項目扣除項目金額的審核
第二十六條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
（六）代收費用。
第二十七條 與清算項目有關(guān)的扣除項目金額必須符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)必須是真實發(fā)生的。
（二）扣除項目金額應(yīng)當準確在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（三）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
（四）除另有規(guī)定外，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生或應(yīng)當分攤的實際支出，并須提供合法有效憑證，不能提供的不予扣除。
本辦法所稱合法有效憑證，包括：
1.支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費或政府性基金，以開具的省以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或個人的款項，以境外單位或個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，主管稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑問，可按主管稅務(wù)機關(guān)要求提供境外公證機構(gòu)的確認證明的；
4.會計賬簿及銀行付款憑證；
5.合法經(jīng)濟合同及有關(guān)協(xié)議；
6.其他合法有效憑證。
第二十八條 納稅人分期開發(fā)項目、同時開發(fā)多個項目或者同一清算項目中建造不同類型房地產(chǎn)，其土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算直接歸集。
無法按照清算單位或房地產(chǎn)項目不同類型直接歸集的，納稅人按以下原則計算歸集：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額原則上按照土地面積比例分攤。無法按照土地面積比例分攤的，按照可售建筑面積比例分攤。對同一清算項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，可按以下方法處理：
1.按可售建筑面積比例在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進行分攤。
2.將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對不計容積率的地下車位（含人防）、架空層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
（二）建筑安裝工程費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用原則上按可售建筑面積比例計算分攤。無法按照可售建筑面積比例計算分攤的，按土地面積比例計算分攤。
（三）其他合理的分配方法。
上述歸集方法確定后不作調(diào)整。
第二十九條 取得土地使用權(quán)所支付金額扣除的審核方法：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，提供由財政部門監(jiān)（印）制的收據(jù)，并注明土地價款項目名稱，以其記載金額作為扣除金額。
出讓土地統(tǒng)一實行招、拍、掛前，納稅人以出讓方式取得土地使用權(quán)，已支付土地使用權(quán)出讓金但未取得有關(guān)資料證明的，納稅人向主管稅務(wù)機關(guān)遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)上一級稅務(wù)機關(guān)集體審議確定后，可給予扣除：
1.土地出讓合同或市（鎮(zhèn)）級政府有關(guān)部門的證明資料；
2.實際支付憑證，如無原件需提供加蓋國土部門證明專用章的復印件。
（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，按上述方法進行審核是否準予扣除。
（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，須提供土地合法有效憑證方可扣除。合法有效憑證包括轉(zhuǎn)讓合同、購入發(fā)票、法院判決書、裁定書、生效的調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
（四）以投資入股方式取得土地使用權(quán)的，如在投資入股環(huán)節(jié)按規(guī)定免征土地增值稅的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以入股投資者原取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除；如在投資入股環(huán)節(jié)入股投資者已按規(guī)定繳納土地增值稅的，以其計稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除。
（五）以合并或分立方式取得土地使用權(quán)的，如在企業(yè)合并或分立環(huán)節(jié)已按規(guī)定免征土地增值稅的，合并或分立后企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以原企業(yè)在合并或分立前取得該宗土地的土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，作為合并或分立后企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除；如在企業(yè)合并或分立環(huán)節(jié)原企業(yè)已按規(guī)定繳納土地增值稅的，以其計稅價格作為合并或分立后企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除。
第三十條 納稅人為取得土地使用權(quán)所繳納的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，予以扣除。
對納稅人因容積率調(diào)整、延長土地使用年限、轉(zhuǎn)變土地功能等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息以及因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
第三十一條 對土地出讓合同明確需要配建政府工程取得的土地使用權(quán)，其發(fā)生的成本支出和補繳的契稅根據(jù)工程決（結(jié)）算資料和完稅憑證計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
第三十二條 支付給個人的拆遷補償款，拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)當一一對應(yīng)。
納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第二十三條第一項規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費。回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，按照本辦法第二十三條第一項規(guī)定確認收入，計入本項目的拆遷補償費。異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑證計入拆遷補償費。
第三十三條 建筑安裝工程費實際發(fā)生額應(yīng)當與工程結(jié)（決）算報告、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效憑證。
納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，取得建筑安裝施工企業(yè)開具符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。對于超過質(zhì)保期未支付的質(zhì)保金，又無正當理由的，不予扣除。
第三十四條 裝修支出扣除項目的審核內(nèi)容：
（一）納稅人不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費用。
（二）納稅人銷售已裝修的房屋，應(yīng)當在房地產(chǎn)買賣合同中明確約定，其實際發(fā)生的合理的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（三）納稅人在開發(fā)房地產(chǎn)所在地以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。項目規(guī)劃用地以外建造的臨時售樓處所發(fā)生的費用和裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為臨時售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予作為開發(fā)成本扣除。
第三十五條 公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，其成本費用按以下原則處理：
（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，符合下列條件之一的，其成本、費用可以扣除：
1.《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定已明確為全體業(yè)主共有的；
2.國土房管部門出具證明材料證明為全體業(yè)主共有的；
3.經(jīng)業(yè)主委員會書面說明由全體業(yè)主共有的；
4.因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當提交書面說明、納稅人董事會決議以及在江門市主流媒體刊登公告的報樣。
（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，符合下列條件之一的，其成本、費用可以扣除：
1.納稅人與政府、公用事業(yè)部門簽訂了移交文書；
2.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，接收單位或者政府部門出具相關(guān)證明。
（三）除另有規(guī)定外，預提的公共配套設(shè)施成本費用不允許扣除。
（四）符合本條第一項、第二項規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，由于分期開發(fā)項目開發(fā)時間不一致等原因，可售總建筑面積未能確定，清算時無法按照可售總建筑面積分攤共同成本費用的，按以下辦法計算清算項目扣除的公共配套設(shè)施費：
1.在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占規(guī)劃部門修建性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標標明的住宅、商業(yè)、地下建筑三者建筑面積之和的比例計算；
2.已實際發(fā)生成本費用未在已清算項目列入扣除金額，在后續(xù)分期項目清算時：可售總建筑面積未確定的，清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費參照本項第一目的計算方式計算，住宅、商業(yè)、地下建筑三者建筑面積之和減除已清算項目建筑面積；可售總建筑面積已確定的，則應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目（不含已清算項目）可售總建筑面積的比例計算；
3.最后一期項目可扣除的成本費用為已實際發(fā)生成本費用減去已扣除成本費用。后續(xù)建設(shè)公共配套設(shè)施的成本費用不在已清算的分期開發(fā)項目分攤。
（五）納稅人自用或?qū)⒐才涮自O(shè)施用于出租等商業(yè)用途的，不予扣除相應(yīng)的成本費用。
清算時已將公共配套設(shè)施的成本計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，后經(jīng)規(guī)劃等部門批準，辦理權(quán)屬登記手續(xù)并對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)單獨計算土地增值稅，其成本不得重復扣除。
（六）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的地下車位（含人防）不分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
（七）不計容積率的架空層等設(shè)施不分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)過程當中，由于工程技術(shù)和物料特殊、施工質(zhì)量等原因，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本偏高或者發(fā)生重復費用的，應(yīng)在施工前將有關(guān)情況報告主管稅務(wù)機關(guān)，說明特殊工程的必要性和可行性、問題工程的進度與結(jié)算成本、重復工程預算和工程責任情況等，并提供佐證材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)現(xiàn)場核實確認的，其成本費用允許扣除。
第三十七條 開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
第三十八條 審核房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：
（一）金融機構(gòu)，是指取得中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。
（二）審核納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（三）納稅人據(jù)實列支利息支出的，審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實性。
（四）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
（五）全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
第三十九條 對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，代收費用并入房價向購買方一并收取的，可將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數(shù)。
代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不計入扣除項目金額。
第四十條 審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除：
（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
（二）營改增后，納稅人實際繳納的城市維護建設(shè)稅（下稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
第四十一條 涉及關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的，應(yīng)重點審核關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。審核納稅人大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核其交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。
第四節(jié) 應(yīng)補（退）土地增值稅的計算審核
第四十二條 增值額的計算
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
第四十三條 增值率（增值額與扣除項目金額之比）的計算
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
第四十四條 應(yīng)繳土地增值稅稅額的計算
計算應(yīng)繳土地增值稅稅額（下稱“應(yīng)繳稅額”），按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50％
應(yīng)繳稅額=增值額×30％
（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的
應(yīng)繳稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的
應(yīng)繳稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過扣除項目金額200％
應(yīng)繳稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。
第四十五條 清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額
清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額=應(yīng)繳稅額－減免稅額-已（預）繳土地增值稅稅額
第四十六條 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
第五章 核定征收
第四十七條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核定征收范圍，符合核定征收條件的，經(jīng)上一級稅務(wù)機關(guān)核準后，實行核定征收。核定征收包括成本核定、收入核定和核定征收率核定三種類型，采取核定征收率核定方式征收土地增值稅的，核定征收率原則上不得低于5%。符合核定征收條件如下：
（一）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，按照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準計算扣除。
憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：
1.不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的；
2.工程結(jié)算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；
3.裝飾裝修、園林綠化工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；裝飾裝修工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，園林綠化工程由個體工商戶或個人施工，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；
4.納稅人與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；
5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)項目實際情況，既可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用全部核定，也可以對部分或單個成本費用進行核定。
（二）在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的：
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第四十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用扣除項目的具體核定方法如下：
（一）核定建筑安裝工程費
主管稅務(wù)機關(guān)按照分項目、分期、分產(chǎn)品類型歸集的原則，根據(jù)《江門市房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價數(shù)據(jù)采集表》審核確認清算項目各模塊的工程量，按照土地增值稅工程造價核定扣除標準計算扣除。核定公式為：
建筑安裝工程費＝對應(yīng)建安工程模塊的造價核定扣除標準×對應(yīng)模塊工程量
跨年度建筑安裝工程適用的造價核定扣除標準，按照各年度工程施工月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應(yīng)年度的造價核定扣除標準，求和后得到加權(quán)造價核定扣除標準。
（二）核定前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用
主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)審定的建筑安裝工程費和扣除項目金額標準按比例核定前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費，核定公式為：
前期工程費＝審核可扣除建筑安裝工程費×扣除比例
基礎(chǔ)設(shè)施費＝審核可扣除建筑安裝工程費×扣除比例
開發(fā)間接費用＝審核可扣除建筑安裝工程費×扣除比例
前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用扣除比例依據(jù)本地開發(fā)項目樣本進行測算確定，由本辦法制定稅務(wù)機關(guān)公布。
第四十九條 主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核過程中，對清算項目進行核定征收的，按以下流程開展：
（一）屬于本辦法第四十七條第一項情形的，主管稅務(wù)機關(guān)將有關(guān)情況說明報上一級稅務(wù)機關(guān)核準后，按照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準核定成本，向納稅人送達《土地增值稅核定征收稅務(wù)事項告知書（一）》和《土地增值稅核定征收決定書（一）》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。
（二）屬于本辦法第四十七條第二項情形的，主管稅務(wù)機關(guān)將有關(guān)資料和情況說明報上一級稅務(wù)機關(guān)核準后，實行核定征收，向納稅人送達《土地增值稅核定征收稅務(wù)事項告知書（二）》。主管稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，可通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素對項目情況進行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，核定稅額后，報上一級稅務(wù)機關(guān)備案，向納稅人送達《土地增值稅核定征收決定書（二）》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。
稽查部門在檢查過程中，認為需要對清算項目進行核定征收的，參照本核定流程依據(jù)稽查工作規(guī)程進行核定。
第六章 尾盤管理
第五十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定預繳土地增值稅，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)預繳情況對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓收入進行核對調(diào)整。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（下稱“后續(xù)轉(zhuǎn)讓”），納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確定的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算，其中：
（一）單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
主管稅務(wù)機關(guān)按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他類型房地產(chǎn)”分別確定單位建筑面積成本費用，并記錄在清算結(jié)論書上。
（二）對后續(xù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按月合并申報繳納土地增值稅，申報時應(yīng)按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他類型房地產(chǎn)”三種房地產(chǎn)類型分別按各自收入、單位建筑面積成本費用和銷售面積計算增值額、增值率和應(yīng)納稅額。
（三）對后續(xù)轉(zhuǎn)讓普通住宅，按照上述方式計算的增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（四）后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定方式清算的項目存在后續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其核定征收率為主管稅務(wù)機關(guān)清算本項目時確定的核定征收率。
（五）主管稅務(wù)機關(guān)建立管理臺賬，及時掌握已清算房地產(chǎn)開發(fā)項目未售部分房地產(chǎn)的使用和后續(xù)轉(zhuǎn)讓情況。對納稅人后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已進行申報繳納土地增值稅的，核實納稅人申報土地增值稅所依據(jù)的單位建筑面積成本費用與已清算部分的單位建筑面積成本費用是否一致。
第七章 清算鑒證
第五十一條 納稅人可自愿委托納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)中介機構(gòu)進行土地增值稅清算審核鑒證業(yè)務(wù)。
稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)制定的表、證、單、書的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。
第五十二條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（下稱“鑒證報告”）。應(yīng)重點對鑒證項目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導致交易價格異常等重大事項提出明確的鑒證結(jié)論。涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當在鑒證報告中說明調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當說明的重大事項。
第五十三條 稅務(wù)中介機構(gòu)出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報的依據(jù)。
第五十四條 對納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當告知其理由。
第五十五條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對評估機構(gòu)出具評估報告、稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告的管理。主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查工作中，需要約談核查清算審核鑒證事項的，受托稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當予以配合。
對經(jīng)查實不按規(guī)定進行評估、清算鑒證，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估或清算鑒證過程中有隱瞞實情，提供虛假評估結(jié)果、清算結(jié)論，或與有關(guān)當事人串通作弊等違法行為，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時將情況層級上報，由地市級稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一列入黑名冊。
第八章 附則
第五十六條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第五十七條 本辦法自2018年8月10日起施行，有效期五年。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號