海南省稅務局明確土地增值稅清算項目容積率的確定等5個土地增值稅問題
云南百滇稅務師事務所有限公司 2019-02-18
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來源：國家稅務總局海南省稅務局 日期：2019-01-31
國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知
瓊稅發(fā)〔2019〕8號
國家稅務總局海南省各市、縣、洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)稅務局，各派出單位，局內各單位：
為了進一步加強土地增值稅管理，統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑，現(xiàn)將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于土地增值稅清算條件的確定
土地增值稅清算條件中“預售許可證滿三年”是指自房管部門核發(fā)的屬于該清算項目的最后一個預售許可證所載的發(fā)證日期起算滿三年，“最后一個預售許可證”不包括換發(fā)或續(xù)辦的預售許可證。
土地增值稅清算條件中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。
二、關于土地增值稅清算項目容積率的確定
土地增值稅清算項目的容積率按以下順序依次確定：
(一)按國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(二)國家主管部門對清算項目核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證上未標明容積率的，按整體立項的建設工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(三)按國家有關部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
(四)按其他合理的方式確認。
三、關于直接轉讓土地使用權時土地購進成本的確定
對于取得土地使用權后直接再轉讓的，應據(jù)實征收土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
對通過政府出讓方式取得土地使用權的，未能提供取得土地使用權所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。
四、關于土地增值稅預征截止時間的確定
對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自送達土地增值稅清算受理文書之日起，不再預征土地增值稅。
五、關于房地產(chǎn)項目土地增值稅清算期間或清算后土地增值稅管理問題
(一)納稅人在清算期間銷售或有償轉讓房地產(chǎn)的，在稅務機關送達清算結論文書后，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為送達清算結論文書之次月15日前;
(二)納稅人在稅務機關送達清算結論文書后銷售或有償轉讓房地產(chǎn)的，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為銷售或有償轉讓房地產(chǎn)之次月15日前。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。《海南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征管工作的通知》(瓊地稅函〔2013〕476號)、《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》(瓊地稅發(fā)〔2014〕205號)同時廢止。
國家稅務總局海南省稅務局
2019年1月22 日
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