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發(fā)布日期：2018-12-19 來源：國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局
 

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于減證便民、優(yōu)化服務(wù)的部署要求, 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局對《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號發(fā)布）進行了修改，現(xiàn)公告如下。

一、刪除《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第七條第一項和第十項規(guī)定。

二、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第十七條第四項單列，增加一個條款，作為第十九條。

三、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第二十條中“符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”修改為“符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”。

四、按照《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第二項確定收入的方法和順序，修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第三項規(guī)定。

五、刪除第五十五條“《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復》（皖稅務(wù)函〔2012〕583號）第二條同時廢止。”的表述。

六、本公告自發(fā)布之日起施行。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號發(fā)布）根據(jù)以上修改內(nèi)容，隨文重新發(fā)布。

特此公告。

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局

2018年12月19日

抄送：國家稅務(wù)總局安徽省各市稅務(wù)局，江北、江南產(chǎn)業(yè)集中區(qū)稅務(wù)局，

安徽省人民政府。

安徽省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處承辦     辦公室2018年12月20日印發(fā)

安徽省土地增值稅清算管理辦法

（2017年9月9日安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號公布，根據(jù)2018年12月19日《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告》修改）

第一章 總則

第一條  為加強土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的規(guī)定，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于安徽省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條  本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，并依據(jù)清算申報結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條  納稅人應(yīng)當根據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，辦理項目報告、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算。

第五條  納稅人對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

第六條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，進行項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理并及時、足額組織稅款入庫。

第二章 項目管理

第七條  納稅人應(yīng)自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送復印件或稅務(wù)機關(guān)認可的其他形式資料：

（一）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

（二）國有土地使用權(quán)證；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（五）建筑工程施工許可證；

（六）建設(shè)施工合同；

（七）預（銷）售許可證；

（八）竣工驗收備案表。

第八條  納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建筑工程施工許可證后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間和要求辦理土地增值稅項目申報，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

第九條  納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的規(guī)定進行財務(wù)會計核算，準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用；分期開發(fā)項目的，應(yīng)按照分期開發(fā)項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第十條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項目是指經(jīng)國家有關(guān)部門審批、備案的項目。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

上述分期開發(fā)的項目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認的項目。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報告，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管稅務(wù)機關(guān)認定分期開發(fā)項目，應(yīng)當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應(yīng)當認定為同一分期開發(fā)項目：

（一）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)調(diào)查核實該多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

第十二條  納稅人分期開發(fā)項目確認后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更分期開發(fā)項目的，應(yīng)于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報告，并報送有關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)于接到報告之日起15日內(nèi)調(diào)查核實，并通過集體審議的方式確認是否變更分期開發(fā)項目。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人分期開發(fā)項目實施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照確定的分期開發(fā)項目開發(fā)的，或發(fā)現(xiàn)確因有關(guān)事項導致分期開發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應(yīng)及時開展調(diào)查核實，并經(jīng)集體審議確認是否變更分期開發(fā)項目。

變更分期開發(fā)項目的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)于集體審議結(jié)果確定之日起7日內(nèi)書面告知納稅人。

第十三條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，安排專人或?qū)?，從納稅人取得立項（備案）文件開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，臺賬主要內(nèi)容包括：納稅人項目立項、項目分期、規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺賬所列事項應(yīng)按月采集、更新，確保項目管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第十四條  主管稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷。

第十五條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當關(guān)注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第十六條  納稅人對主管稅務(wù)機關(guān)確認的分期開發(fā)項目有異議的，可請求主管稅務(wù)機關(guān)復核。

第三章清算申報與受理

第十七條  納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售（含視同銷售）的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

第十八條  符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓（含視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

第十九條  納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第二十條  本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第二十一條  符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，且主管稅務(wù)機關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項通知書》通知清算的，應(yīng)當在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。

第二十二條　對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)集體審議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時下達《稅務(wù)事項通知書》，通知納稅人清算。

納稅人對主管稅務(wù)機關(guān)清算通知有異議的，可請求主管稅務(wù)機關(guān)復核。

第二十三條  納稅人辦理清算申報，少繳稅款的，應(yīng)當補繳稅款；多繳稅款的，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù)。

第二十四條  納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報確有困難，需要延期的，應(yīng)當在申報期限屆滿前提出書面延期申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，在核準的期限內(nèi)辦理清算申報。

第二十五條  納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報的，由主管稅務(wù)機關(guān)責令限期改正；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關(guān)規(guī)定處理。

第二十六條  納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第二十七條  納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算進行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定對涉稅事項真實性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結(jié)論、法規(guī)依據(jù)、事實證據(jù)、證明過程以及其他應(yīng)當說明的重大事項。

主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當積極配合。

第二十八條  納稅人辦理清算申報時，應(yīng)當提交以下清算資料：

（一）《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（四）需要清算項目記賬憑證的，應(yīng)提供記賬憑證復印件；

（五）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)鑒證的清算項目，報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的鑒定和證明；

（六）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應(yīng)報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的，應(yīng)予詳細說明。

上述資料中，主管稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)取得的，不得再要求納稅人報送。

第二十九條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真核對納稅人報送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理；不齊全的，應(yīng)一次性告知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補正資料。

納稅人補正資料的，予以受理；未能補正的，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理。

第四章 清算審核

第三十條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自納稅人辦理清算申報之次日起90日內(nèi)完成清算審核；確需延長審核時間的，應(yīng)當經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)主要負責人批準。

第三十一條  清算審核包括案頭審核、實地審核：

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第三十二條  主管稅務(wù)機關(guān)開展清算審核，應(yīng)當由分管領(lǐng)導牽頭，組建清算審核小組。清算審核小組按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的規(guī)定開展審核工作，審核結(jié)束應(yīng)當出具書面審核報告。審核報告經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)或市、縣稅務(wù)機關(guān)集體審議、批準后，由主管稅務(wù)機關(guān)依據(jù)批準的審核報告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由，納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補退稅款。

納稅人對主管稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由有異議的，可以申請主管稅務(wù)機關(guān)復核。

第三十三條  主管稅務(wù)機關(guān)開展清算審核，可以自行組織清算審核，也可以通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)服務(wù)的方式開展審核。

主管稅務(wù)機關(guān)自行組織清算審核的，可以向上級稅務(wù)機關(guān)請求提供政策、技術(shù)、人員支持，組建清算審核小組，開展清算審核。

通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)服務(wù)的方式開展審核的，應(yīng)當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)﹥的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)清算審核小組應(yīng)派員全過程參與涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的案頭審核和實地審核，參與審核表單的填制、審核報告的撰寫，并在審核表單與審核報告上簽章。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對相關(guān)審核表單、審核報告組織集體審議、驗收；需經(jīng)市、縣稅務(wù)機關(guān)集體審議的，由組織驗收的主管稅務(wù)機關(guān)向市、縣稅務(wù)機關(guān)匯報有關(guān)驗收情況。

提供服務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當遵守稅收法律、法規(guī)及相關(guān)稅收規(guī)定，遵循涉稅專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)范，嚴格履行合同義務(wù)，保質(zhì)、保量、按時完成任務(wù)。未按規(guī)定完成合同約定服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)出現(xiàn)嚴重差錯的，稅務(wù)機關(guān)依規(guī)扣減部分或全部服務(wù)費，直至終止合同。涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)弄虛作假、出具失實報告的，或服務(wù)過程中有其他違法違規(guī)行為的，稅務(wù)機關(guān)可不認可其服務(wù)報告，并將其列入購買服務(wù)黑名單，同時將有關(guān)情況通報相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會。

第三十四條  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合測繪成果資料、商品房銷售明細表、發(fā)票等核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，重點審核納稅人申報的應(yīng)稅收入是否真實、準確、完整，相關(guān)房產(chǎn)的價格是否明顯偏低。具體確認方式包括但不限于以下情況：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（二）納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

2.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

3.參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確認。

（三）納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于本條第二項規(guī)定的方法和順序所確認的價格，又無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。前述正當理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；

2.法院判決或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品；

3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品。

第三十五條  土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第三十六條  扣除項目應(yīng)同時符合下列要求：

（一）符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定。

（二）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當是真實發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應(yīng)當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，準確地在各項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。

（五）納稅人同時開發(fā)多個項目、分期開發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)涉及到分攤共同的成本費用的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法分攤。

（六）在土地增值稅清算中，對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策及稅務(wù)處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費以及據(jù)實計算扣除的利息支出，應(yīng)當已經(jīng)實際支付。

第三十七條  扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應(yīng)取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)及境外公證機構(gòu)的確認證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（五）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

第三十八條  取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

第三十九條  拆遷補償費按以下方法確認：

（一）納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

第四十條  納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（二）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當調(diào)查取證予以確認。

（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的。

第四十一條  納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。

第四十二條  納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

第四十三條  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第四十四條  政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、“四源”費、供電貼費、增容費等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關(guān)部門收取后又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。

第四十五條  財務(wù)費用中的利息支出按以下方法處理：

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條第一、第二款所述兩種辦法。

納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

納稅人向金融機構(gòu)支付的咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。

納稅人同時開發(fā)多個項目、分期開發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)需要分攤共同的成本費用的，其扣除項目中利息支出的計算方法應(yīng)保持一致。

本辦法所稱金融機構(gòu)，是指有關(guān)部門按照規(guī)定許可進行金融貸款業(yè)務(wù)的金融單位。本辦法所稱“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”是指納稅人按照《企業(yè)會計準則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定核算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當予以資本化的利息。

“同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。

第四十六條  納稅人與關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、購入有形產(chǎn)品、無形資產(chǎn)和有償服務(wù)等事項，應(yīng)按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。

第四十七條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

第四十八條  主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的，應(yīng)當終止清算審核，并按規(guī)定程序移交稽查部門處理。主管稅務(wù)機關(guān)在對納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算審核時，稽查部門又對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，并將清算審核事項移交稽查部門一并處理。主管稅務(wù)機關(guān)終止清算審核的，應(yīng)當于移交稽查部門處理的當日書面告知納稅人。

第四十九條  土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后轉(zhuǎn)讓的），納稅人應(yīng)按月匯總進行土地增值稅納稅申報。申報時，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積再加上清算后轉(zhuǎn)讓時繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開發(fā)項目總扣除項目金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開發(fā)項目的總建筑面積

第五十條  對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的房地產(chǎn)，納稅人出租、自用或借予他人使用超過1年的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)按銷售舊房處理。

第五章其他

第五十一條  納稅人辦理清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)通過清算審核補繳的稅款，應(yīng)當自本辦法第二十條規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。稅務(wù)機關(guān)延長審核時間的，延長審核期間不加收滯納金。

第五十二條  因下列原因，納稅人自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自接到納稅人書面退還申請之日起30日內(nèi)核查,對查實的事項應(yīng)予以追溯調(diào)整，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。

（一）清算時應(yīng)取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的；

（二）清算時應(yīng)實際支付但未實際支付的款項，清算后實際支付的；

（三）清算時應(yīng)分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的；

（四）其他合法合理原因。

第五十三條  納稅人按照本辦法第二十一條規(guī)定辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

納稅人在清算申報時未明確是否就其普通標準住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。

第六章 附則

第五十四條  納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定進行處理。

第五十五條  本辦法未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）處理。

第五十六條  本辦法自公布之日起30日后施行。本辦法實施時，尚未清算的項目適用本辦法。