| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 170萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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問：從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，房產(chǎn)原值是否應(yīng)包含地價(jià)款？
答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）第三條的規(guī)定“關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的（注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率），按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”
問：在實(shí)際計(jì)算時(shí)，對房產(chǎn)原值包含的地價(jià)如何計(jì)入還有不同的觀點(diǎn)，主要是對積率大于0.5的情況。比如，宗地容積率是0.8，其土地面積是1萬平方米，全部地價(jià)是1000萬元，那每平方的地價(jià)就是1000元；若其房屋的建筑面積是8000平方米，這些房屋的實(shí)際占地面積是6000平方米，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)是多少？是1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，還是按建筑面積以800萬元（8000×1000）或按占地面積以600萬元（6000×1000）計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅？
答：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）規(guī)定的很明確，此條規(guī)定有兩層意思：一是對“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”這里主要是對部分單位如倉儲企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，稅負(fù)增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅，即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”二是對宗地容積率大于0.5的，“無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)”，即一律將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，應(yīng)將1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用（指平整土地等活動發(fā)生的成本費(fèi)用，不包括房屋建造成本，下同）總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。（假設(shè)不考慮其他影響因素，下同。）
容積率＝1000÷10000＝0.1
土地單價(jià)＝600÷10000＝0.06（萬元／平方米）
計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)＝1000×2×0.06＝120（萬元）
A公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬元。
例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。
容積率＝6000÷10000＝0.6
因?yàn)槿莘e率大于0.5，所以B公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，地價(jià)款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。
瓊地稅發(fā)[2014]180號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知
一、宗地地價(jià)包括哪些內(nèi)容
地價(jià)既包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，也包括開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、“七通一平”費(fèi)用等。
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、契稅、耕地占用稅。
以接受投資入股方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括投資作價(jià)價(jià)格及契稅。
以抵債或交換方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括交換的物質(zhì)利益（如材料、土地、不動產(chǎn)等）價(jià)格及契稅。
以接受無償捐贈方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括接受時(shí)的市場公允價(jià)格及契稅。
以繼承方式取得土地的，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款包括被繼承人取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款。
二、劃撥土地計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
單位或個(gè)人取得的劃撥地，無論以什么方式取得，或者是否經(jīng)過評估增值，均不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。
三、新建商品房、二手房用地價(jià)格計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價(jià)格中已含有該房產(chǎn)相應(yīng)分割的土地價(jià)格并全額計(jì)入房產(chǎn)原值，因此不需再重新將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的解答
三、什么叫宗地
宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。
四、宗地地價(jià)包括哪些內(nèi)容
地價(jià)包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。包括：支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、“七通一平”費(fèi)用等。
五、如何計(jì)算宗地容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，指房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。因歷史原因等，納稅人無法取得相關(guān)部門確定的宗地容積率時(shí)，可按以下公式自行計(jì)算容積率：宗地容積率=項(xiàng)目地上總建筑面積÷宗地面積。
六、對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)如何將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值
宗地容積率大于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)（指按原值計(jì)稅的地上房產(chǎn)，下同）建筑面積除以容積率計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。公式為：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價(jià)；
宗地容積率低于或等于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。公式為：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。
例一，某宗土地上房產(chǎn)總建筑面積為5000平方米，其中企業(yè)擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價(jià)200萬元（土地單價(jià)2000元/平方米），宗地容積率為5，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價(jià)=3000平方米÷5×2000元/平方米=120萬元。
例二，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1000元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米（假定均為應(yīng)稅房產(chǎn)），宗地容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1000元/平方米=1600萬元。
七、劃撥土地計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
當(dāng)前有部分企業(yè)（主要是老的國有企業(yè)）的土地仍是無償劃撥的，企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為零。此外，近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)入股等方式對土地進(jìn)行了價(jià)值評估，這種評估價(jià)值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。
八、新建商品房、二手房用地價(jià)格計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價(jià)格中已含有該房產(chǎn)相應(yīng)分割的土地價(jià)格并全額計(jì)入房產(chǎn)原值，因此不需再重新將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。
稅總解讀
一、土地價(jià)值是否應(yīng)在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)?/span>
問題：如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時(shí)，是否可以將該宗土地的價(jià)值在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
解讀：在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價(jià)，應(yīng)按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲校航ǔ煞慨a(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值，待房產(chǎn)建成后再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
二、非應(yīng)稅建筑物所占土地的價(jià)值是否應(yīng)扣除
問題：應(yīng)稅房產(chǎn)配建了一些非應(yīng)稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，在計(jì)算計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值時(shí)，是否應(yīng)將這些建筑物所占土地的價(jià)值扣除。
解讀：按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)政策，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象，其所占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該計(jì)入應(yīng)稅房產(chǎn)的原值征收房產(chǎn)稅。因此，在計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)時(shí)，可將非房產(chǎn)稅征稅對象的建筑物所占的土地價(jià)值進(jìn)行扣除。
三、地價(jià)中是否包括契稅
問題：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付成本費(fèi)用，是否包括購買土地所繳納的契稅。
解讀：納稅人購買土地所繳納的契稅，均屬于地價(jià)的組成部分，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅。
四、宗地容積率大于或等于0.5時(shí)，如何計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)
問題：當(dāng)宗地容積率在0.5—1之間時(shí)，是否應(yīng)將容積率乘以土地價(jià)值，以此計(jì)算的結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，并確定征稅的房產(chǎn)原值。
解讀：按照通知的規(guī)定，正確的計(jì)算方法應(yīng)該是：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
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