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《國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)》意見征集

尊敬的納稅人、社會(huì)各界人士：

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善土地增值稅管理，促進(jìn)依法治稅，提升稅收治理能力和服務(wù)水平，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局?jǐn)M發(fā)布實(shí)施《國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)》及解讀（詳見附件）。為廣泛聽取社會(huì)公眾意見，根據(jù)《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)將《征求意見稿》及其解讀全文公布。如有修改意見，請(qǐng)于2020年8月17日以前，通過傳真、信函等形式，將意見反饋我局。

聯(lián)系電話：0871-63649332（傳真）

郵政編碼：650051

通信地址：昆明市盤龍區(qū)白塔路304號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處

附件： 

1國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)審定版.doc 

2關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告》解讀（征求意見稿）.doc 

國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局 

2020年7月17日 

國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告（征求意見稿）

為進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅預(yù)征

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的征管模式。按月預(yù)征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，應(yīng)按適用不同預(yù)征率的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分別核算，對(duì)不能分別核算的一律從高適用預(yù)征率。具體預(yù)征率詳見附件《云南省土地增值稅預(yù)征率表》。

土地增值稅清算核定征收

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行。在土地增值稅清算過程中，確實(shí)符合核定征收條件的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，根據(jù)具體清算項(xiàng)目情況進(jìn)行核定征收。

（一）核定房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，清算項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建筑安裝造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（二）核定征收率

采取核定征收率方式進(jìn)行核定征收的，應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型。核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)原則上不得低于6%。

三、土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并轉(zhuǎn)讓的商品房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉(zhuǎn)讓的，按舊房轉(zhuǎn)讓處理。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人銷售自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉(zhuǎn)讓的，以及購(gòu)買房屋再轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)方式：

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)格)，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

4.納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供原購(gòu)房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

1.取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；

2.按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額；

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

4.取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)核定征收的規(guī)定，并結(jié)合各地實(shí)際情況實(shí)行核定征收。非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)原則上不得低于6%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收率暫按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

 四、土地增值稅共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/span>

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

同一清算項(xiàng)目?jī)?nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

五、土地成本確認(rèn)分?jǐn)?/span>

土地出讓金分?jǐn)傆?jì)算原則：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中注明，地下部分不繳納土地出讓金的，土地出讓金不歸集到地下部分；地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金按受益對(duì)象直接歸集。

六、土地增值稅清算單位確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理項(xiàng)目登記，并以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。按以上方法難以確定的，經(jīng)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按實(shí)際分期項(xiàng)目確定清算單位。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)等產(chǎn)品類型分別核算其轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目、增值額、增值率和土地增值稅的應(yīng)納稅額。

除住宅以外的房地產(chǎn)屬于其他類型房地產(chǎn)。

七、本公告執(zhí)行時(shí)間

本公告自  年  月  日起施行。凡公告施行之前有關(guān)內(nèi)容與本公告不一致的，以本公告為準(zhǔn)。《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》（云地稅發(fā)[1995]203號(hào)  ）第一條作廢。《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào)）、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的意見》（云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）同時(shí)作廢。

附件：云南省土地增值稅預(yù)征率表

國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局

2020年   月  日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的公告》的解讀（征求意見稿）

為進(jìn)一步完善土地增值稅管理相關(guān)政策，結(jié)合云南實(shí)際，制訂了《國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局土地增值稅征管若干問題的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)對(duì)《公告》主要內(nèi)容解讀如下：

一、出臺(tái)背景

為進(jìn)一步完善土地增值稅管理相關(guān)政策，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等文件精神，云南省稅務(wù)局在充分調(diào)研和廣泛征求基層意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，制定本公告。

二、主要內(nèi)容

（一）土地增值稅預(yù)征

為進(jìn)一步發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）有關(guān)除保障性住房外，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率的規(guī)定，結(jié)合我省各州市房?jī)r(jià)水平高低不一的實(shí)際，《公告》除明確保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅外，還區(qū)分不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況實(shí)行不同的預(yù)征率。保障性住房必須符合保障性住房的相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)行保障性住房一般包括公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等，具體以縣級(jí)及以上行業(yè)主管部門的認(rèn)定為準(zhǔn)。

（二）土地增值稅清算核定征收

  一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)相對(duì)比較健全，查賬征收應(yīng)作為土地增值稅清算的基本方式。但依據(jù)《征管法》特殊情況稅款核定征收規(guī)定，現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定土地增值稅清算核定征收分核定開發(fā)成本和核定征收率兩種方式。為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅清算核定征收，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）有關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本有關(guān)規(guī)定，《公告》進(jìn)一步明確核定四項(xiàng)成本的主體是項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）有關(guān)核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，核定征收率原則上不得低于5%，各省結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核征收率的規(guī)定，《公告》明確土地增值稅清算過程中，確實(shí)符合核定征收條件的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，根據(jù)不同清算項(xiàng)目具體情況區(qū)分不同房地產(chǎn)類型確定核定征收率。

（三）土地增值稅新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)及征收

我省原有的新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，為了進(jìn)一步規(guī)范新舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收管理，《公告》對(duì)我省新舊房的劃分標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，并對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。

（四）土地增值稅共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/span>

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算過程中，采用不同的共同成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄆ淝逅憬Y(jié)果有不同。為了體現(xiàn)公平稅負(fù)，《公告》規(guī)范了全省共同成本的分?jǐn)偡椒?。納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

（五）土地成本確認(rèn)分?jǐn)?/span>

土地成本是土地增值稅清算中的重要扣除項(xiàng)目之一，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)地價(jià)評(píng)估規(guī)定精神，本著成本與受益對(duì)應(yīng)的原則，《公告》明確了地上部分與地下部分土地成本的分?jǐn)偡椒?，可直接歸集到對(duì)應(yīng)受益對(duì)象的，直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象。

（六）土地增值稅清算單位的確定

為統(tǒng)一規(guī)范全省土地增值稅清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)，《公告》明確了原則上應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理項(xiàng)目登記。若根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確定清算單位的，須經(jīng)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按實(shí)際分期項(xiàng)目確定清算單位。

三、公告的施行日期

本《公告》自  年  月  日起施行。凡公告之前有關(guān)內(nèi)容與本公告不一致的，以本公告為準(zhǔn)。

因《公告》對(duì)原新舊房劃分標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，故《云南省財(cái)政廳 云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》（云地稅發(fā)[1995]203號(hào)，（95）云財(cái)稅政字第18號(hào)）第一條作廢。因《公告》重新對(duì)我省土地增值稅預(yù)征率、核定征收率進(jìn)行了調(diào)整，且原文件中較多規(guī)定內(nèi)容均出自上一級(jí)法規(guī)規(guī)定，預(yù)征期限、核定房地產(chǎn)開發(fā)成本主體兩項(xiàng)內(nèi)容整合到新公告中，故將《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào)）、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的意見》（云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）同時(shí)作廢。