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云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于預(yù)征土地增值稅的前后變化對(duì)比
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-17

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云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于預(yù)征土地增值稅的前后變化對(duì)比
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相關(guān)文件:
1、云南省地方稅務(wù)局貫徹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的意見(jiàn) 云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)
2、國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告
3、國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)審定版
 
國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日),云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)同步廢止。
 
1、保障性住房預(yù)征
 
原規(guī)定:
除經(jīng)濟(jì)適用住房外,其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,均應(yīng)實(shí)行預(yù)征。
 
征求意見(jiàn)稿:
保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
 
新規(guī)定:
保障性住房實(shí)行零預(yù)征率
 
表述有所不同,原規(guī)定是經(jīng)濟(jì)適用住房不實(shí)行預(yù)征,新規(guī)為保障性住房實(shí)行零預(yù)征率。
 
2、預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)
 
原規(guī)定:
土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收房款。
 
新規(guī)定:
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
 
征求意見(jiàn)稿中未有表述,在新規(guī)定中予以明確,說(shuō)明執(zhí)行中存在較大的爭(zhēng)議。
 
因?yàn)橥恋卦鲋刀惣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,一般性認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的計(jì)算方法是:
 
一般計(jì)稅:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+9%)*土地增值稅預(yù)征率
簡(jiǎn)易計(jì)稅:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率
 
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定:為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
 
文件規(guī)定說(shuō)“可”按照,是“簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”,在土地增值稅的預(yù)征計(jì)稅依據(jù)上,不是按不含增值稅收入計(jì)算預(yù)征,而應(yīng)按預(yù)收款全額(也即是含稅收入)來(lái)計(jì)算。
 
這次國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)明確土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)為預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,減少了類(lèi)似的爭(zhēng)議。
 
3、預(yù)征分類(lèi)
 
原規(guī)定:
劃分為經(jīng)濟(jì)適用住房;普通住宅;非普通住宅;寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房;單純開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等五種類(lèi)型。
 
征求意見(jiàn)稿:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既建造保障性住房,又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的,應(yīng)按適用不同預(yù)征率的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分別核算,對(duì)不能分別核算的一律從高適用預(yù)征率。
 
新規(guī)定:
劃分為保障性住房;普通住房;除普通住房外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)等三種類(lèi)型。
 
4、預(yù)征率
 
原規(guī)定:
預(yù)征率為:普通住宅為1%—1.5%;非普通住宅為1.5%—2.5%;寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房為2.5%—3.5%;單純開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%—4%,然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。
 
征求意見(jiàn)稿:
預(yù)征率為:普通住宅 1%-2%;非普通住宅2%-4%;其他類(lèi)型房地產(chǎn)3%-5%。
 
新規(guī)定:
除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外,各地不同類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率如下:
1.普通住房預(yù)征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類(lèi)型房地產(chǎn),昆明市的五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%,其他縣(市、區(qū))預(yù)征率為3%;大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%;其他州(市)預(yù)征率為2.5%。
 
5、原規(guī)定和新規(guī)定一致的規(guī)定:
 
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的征管模式。按月預(yù)征土地增值稅的納稅人,須于次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。
 
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳;對(duì)未分別核算預(yù)繳的,從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
 
6、新規(guī)定新增的內(nèi)容(單項(xiàng)預(yù)征率)
 
對(duì)測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率按照對(duì)該項(xiàng)目測(cè)算的土地增值稅稅負(fù)率水平合理確定。
 
在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié),依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取地成本、銷(xiāo)售價(jià)格、預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等情況,測(cè)算應(yīng)納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后),以測(cè)算的應(yīng)納稅額除以預(yù)計(jì)的轉(zhuǎn)讓收入,計(jì)算出該項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)率水平;若測(cè)算的稅負(fù)率水平,明顯高于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率水平的,可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征。
 
確定單項(xiàng)預(yù)征率未超過(guò)5%的,由縣(市、區(qū))稅務(wù)局集體審議確定;確定單項(xiàng)預(yù)征率超過(guò)5%(含)的,報(bào)經(jīng)州(市)稅務(wù)局集體審議確定。
 
各縣(市、區(qū))稅務(wù)局應(yīng)將單項(xiàng)預(yù)征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報(bào)州(市)稅務(wù)局備案,各州(市)稅務(wù)局匯總后在年后30日內(nèi)報(bào)省稅務(wù)局備案。
 
原規(guī)定和征求意見(jiàn)稿中沒(méi)有單項(xiàng)預(yù)征率的相關(guān)內(nèi)容,在新規(guī)定中新增了此項(xiàng)內(nèi)容,應(yīng)是參考了部分省的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合云南省的實(shí)際情況制定。
 
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