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云南省土地增值稅新規(guī)：舊房界定及計(jì)算、非房地產(chǎn)企業(yè)新房計(jì)算未明確
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所企業(yè)管理有限公司整理
相關(guān)文件：
1、云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號(hào)
2、云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào)
3、國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào) 國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日)，云地稅發(fā)〔1995〕203號(hào)第一條、云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào)同步廢止。
1、舊房界定時(shí)間
原規(guī)定：
云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號(hào)：
關(guān)于《通知》第七條新建房與舊房的界定問題，鑒于房屋磨損程度無法具體量化，我省新建房與舊房的界定以使用時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，凡是建成后使用或者使用時(shí)間在2年以內(nèi)的，屬新建房：凡使用時(shí)間超過2年的屬舊房。
云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào):
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
新規(guī)定：
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)：
(1)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或者作為投資性房地產(chǎn)的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉(zhuǎn)讓的，按舊房轉(zhuǎn)讓處理。
(2)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。
(3)、企業(yè)、單位和個(gè)人購買房屋再轉(zhuǎn)讓的，屬轉(zhuǎn)讓舊房。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的計(jì)算
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告 國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)方式：
（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；
3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
4.納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供原購房發(fā)票的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括納稅人購房時(shí)繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅）。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能提供評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，實(shí)行核定征收。
對(duì)非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告 2020年第7號(hào)第二條第（一）款、第（三）款執(zhí)行。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
可參看《云南省土地增值稅征管新規(guī)中關(guān)于土地增值稅核定征收率的前后變化對(duì)比 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所企業(yè)管理有限公司整理》
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房土地增值稅的計(jì)算
國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并轉(zhuǎn)讓的商品房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓新房土地增值稅的計(jì)算
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人自建房屋自投入使用之日起沒有超過3年即轉(zhuǎn)讓的，相關(guān)的土地增值稅文件以及國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號(hào)文件中沒有具體規(guī)定應(yīng)如何繳納增值稅，從文件規(guī)定推論，滿3年為舊房，不滿3年為新房，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)新房規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：
(一)取得土地的使用權(quán)所支付的金額
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
目前云南省的相關(guān)文件中并未找到對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅扣除項(xiàng)目的明細(xì)規(guī)定，能否扣除開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，以及能否加計(jì)20%扣除，希望后續(xù)可以給與明確，非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房應(yīng)填報(bào)哪張土地增值稅申報(bào)表也需明確。?
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)