| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
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整理編輯：萬(wàn)偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
土地租賃合同不屬于《印花稅暫行條例》中的“財(cái)產(chǎn)租賃合同”的應(yīng)稅憑證，但有認(rèn)為土地租賃合同是《印花稅法》租賃合同的應(yīng)稅憑證，屬于《民法典》租賃合同的調(diào)整范圍。
土地租賃合同是否屬于印花稅法后的應(yīng)稅合同，很有爭(zhēng)議。
《民法典》：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。
國(guó)家是土地所有者，通過(guò)出讓、劃撥、作價(jià)出資或入股等方式將土地使用權(quán)讓與土地使用者，即單位或個(gè)人只有土地使用權(quán)。土地所有者還包括集體。
我國(guó)土地市場(chǎng)包括以政府供應(yīng)為主的土地一級(jí)市場(chǎng)和以市場(chǎng)主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級(jí)市場(chǎng)。
一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出租主要指國(guó)有土地租賃，指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)然也有可能是集體將集體土地出租給使用者使用。（本文不考慮實(shí)際的國(guó)家土地政策。）
二級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出租，是土地使用者通過(guò)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資或入股等方式取得土地使用權(quán)后，進(jìn)行的出租或分租，以及承租方租地后的再轉(zhuǎn)租或再出租。
上述土地使用權(quán)出租都會(huì)要求按規(guī)定進(jìn)行符合條件的開(kāi)發(fā)和利用土地后才能出租。
用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等均屬于《民法典 第二編 物權(quán)》用益物權(quán)的調(diào)整范圍。土地使用權(quán)出租更多的屬于土地相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整。
《中華人民共和國(guó)合同法釋義 分則 第十三章 租賃合同》：本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的出租問(wèn)題，目前我國(guó)法律還沒(méi)有具體規(guī)定，只是在少數(shù)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，它是為了便于各級(jí)政府進(jìn)一步盤(pán)活存量用地的一項(xiàng)措施，它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
因此，一級(jí)市場(chǎng)國(guó)有土地租賃或集體將集體土地出租、二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)用地使用權(quán)出租；土地租賃合同；土地使用權(quán)出租；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等出租，這些都不屬于《民法典》的租賃合同調(diào)整范圍，書(shū)立人不需要繳納印花稅。
以上一級(jí)、二級(jí)土地使用權(quán)出租主要是為了促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，和我們一般所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)完成后的露天場(chǎng)地出租并不完全是一回事情。
土地使用權(quán)出租是將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，同樣，出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，所屬的土地使用權(quán)也隨之出租，比如出租辦公室、住房等，產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也隨之出租。
所以不管是露天場(chǎng)地出租、倉(cāng)庫(kù)出租、辦公室出租、住房出租、露天停車(chē)場(chǎng)出租等，都包含了地上建筑物出租和土地使用權(quán)出租，只是平常租賃合同和價(jià)格只以地上建筑物出租為表象，即使是露天場(chǎng)地出租也包括了地坪等地上建筑和土地使用權(quán)出租。地面建筑租賃應(yīng)按租賃合同繳納印花稅。
舉個(gè)例，房東用1000元每月的價(jià)格出租高層建筑里的住房，這1000元的住房租金就隱含了土地使用權(quán)的出租。
通常這樣的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同價(jià)款不會(huì)對(duì)房屋出租、土地用權(quán)出租分別列明金額，全額按租賃合同繳納了印花稅。
如果將包含了大片露天場(chǎng)地、商業(yè)建筑的整個(gè)區(qū)域出租，并不是只有露天場(chǎng)地才有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出租，商業(yè)建筑的出租同樣包含了土地使用權(quán)出租。而很多企業(yè)往往是拆分成建筑租賃和場(chǎng)地租賃，對(duì)場(chǎng)地租賃全部視為土地使用權(quán)出租處理，對(duì)建筑租賃全部視為不動(dòng)產(chǎn)出租處理。
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