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整理編輯：萬偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

土地增值稅暫行條例規(guī)定：納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

土地增值稅如何預(yù)征應(yīng)基于此條土地增值稅納稅義務(wù)時間的規(guī)定進行理解，并非天然按預(yù)收款來預(yù)征土地增值稅。以下內(nèi)容為我們對相關(guān)政策的理解，或有偏差，以政策文件和稅務(wù)部門解答為準。

因為成本結(jié)算的原因無法計算土地增值稅，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

土地增值稅預(yù)繳截止時點各省市有自行的規(guī)定，如《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當按預(yù)征率計算申報繳納土地增值稅。

結(jié)合納稅義務(wù)時間的規(guī)定，“在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”應(yīng)理解為合同總額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

“在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”不是預(yù)收款或預(yù)售方式下的預(yù)收款。

舉例說明：2020年1月A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始預(yù)售，2020年1月份與客戶簽訂了商品房銷售合同，約定總價款為500萬，約定2020年2月份預(yù)收150萬，2020年5月份收款200萬，2020年12月份交房，2021年3月收尾款150萬。

2020年1月，因為尚未成本結(jié)算，需要預(yù)繳。2020年1月份土地增值稅預(yù)繳的計征依據(jù)為商品房銷售合同總額500萬。土地增值稅預(yù)繳與房款預(yù)收款金額和時間沒關(guān)系。

營改增后，根據(jù)《財稅〔2016〕43號》規(guī)定，自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！秶叶悇?wù)總局公告2016年第70號》：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述規(guī)定，似乎可以簡單理解（或習(xí)慣性理解）為2020年1月份預(yù)繳的計征依據(jù)為商品房銷售合同總額500萬/1.09%。

但根據(jù)增值稅的規(guī)定，2020年1月份不是增值稅納稅義務(wù)時間（增值稅納稅義務(wù)時間是2020年12月份交房350萬、2021年3月收尾款150萬），也不是增值稅預(yù)繳的時間（增值稅預(yù)繳的時間是2020年2月份預(yù)收150萬、2020年5月份收款200萬）。

所以理解土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，是要扣除當期根據(jù)納稅義務(wù)時間計算并且實際申報的銷項稅額，而不是簡單的合同總額/1.09%。

案例中，2020年1月份預(yù)繳的計征依據(jù)仍然是商品房銷售合同總額500萬（當月沒有實際申報的銷項稅額），2020年12月份預(yù)繳時，12月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入（12月簽訂的合同總額）可以扣除當期銷項稅額350萬/1.09%*9%。

比較費勁，所以，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號》：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

從增值稅不含稅的角度（比如增值稅不含稅、印花稅中的增值稅不含稅），不好理解上述的“方便納稅人”、“簡化”，從土地增值稅不含稅的角度，就不難理解了。

70號明確了可以根據(jù)預(yù)收款來計算土地增值稅預(yù)征，并明確可以扣除“應(yīng)”預(yù)繳增值稅稅款。根據(jù)增值稅的規(guī)定，此處的“應(yīng)”也須是實際預(yù)繳。

案例中，采取預(yù)收款方式預(yù)繳的，2020年1月份不需要根據(jù)商品房銷售合同總額500萬預(yù)繳，2020年2月份預(yù)收150萬和2020年5月份收款款200萬扣除“應(yīng)”預(yù)繳增值稅稅款來預(yù)繳土地增值稅，2020年12月份交房時，以合同總額500萬減350萬再減當期350萬的銷項稅額來預(yù)征土地增值稅。