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經(jīng)營(yíng)租賃可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃。
增值稅:
一、提供租賃服務(wù)增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:
1、提供租賃服務(wù)收取預(yù)收款的,為收到預(yù)收款的當(dāng)天;
2、非預(yù)收款方式的,為提供租賃服務(wù)并收到租金的當(dāng)天或者租賃合同確定的付款日期的當(dāng)天;
3、未簽訂書面租賃合同或者書面合同未確定付款日期的,為租賃服務(wù)完成的當(dāng)天。
4、先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。
二、租賃服務(wù)稅率
1、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為11%,提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為17%,2018年5月1日后,不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為10%,提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為16%。
2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,稅率10%。與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
小規(guī)模納稅人和個(gè)體工商戶出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
其他個(gè)人出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。。
小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
3、其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn),取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?,分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
4、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),租賃合同中約定免租期的,不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。
5、一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的,可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅;將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的,不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
6、租入房屋的裝修費(fèi)用不屬于不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣的情況,可一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)。
7、將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告,按照經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)繳納增值稅,符合條件的,可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
8、停車場(chǎng)收費(fèi)屬于車輛停放服務(wù),按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅,符合條件的,可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
9、道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅,但納稅人提供道路通行服務(wù)不適用 《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》。
公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
試點(diǎn)前開工的高速公路,是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。
2018年1月1日至6月30日,納稅人支付的高速公路通行費(fèi),可憑收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅電子普通發(fā)票,或者取得的通行費(fèi)發(fā)票(不含財(cái)政票據(jù),下同)上注明的收費(fèi)金額計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。2018年7月1日期,按照收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅電子普通發(fā)票上注明的增值稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷(1+3%)×3%
2018年1月1日至12月31日,納稅人支付的一級(jí)、二級(jí)公路通行費(fèi),如暫未能取得收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅電子普通發(fā)票,可憑取得的通行費(fèi)發(fā)票上注明的收費(fèi)金額計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
納稅人支付的橋、閘通行費(fèi),暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票上注明的收費(fèi)金額計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷(1+5%)×5%
10、一般納稅人以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)以及在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,征收率為3%。
11、將飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告,按照經(jīng)營(yíng)租賃有形動(dòng)產(chǎn)服務(wù)繳納增值稅,符合條件的,可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅,按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
12、水路運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù),屬于有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃。
光租業(yè)務(wù),是指運(yùn)輸企業(yè)將船舶在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用,不配備操作人員,不承擔(dān)運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
干租業(yè)務(wù),是指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用,不配備機(jī)組人員,不承擔(dān)運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
水路運(yùn)輸?shù)某套?、期租業(yè)務(wù),屬于水路運(yùn)輸服務(wù),不屬于有形動(dòng)產(chǎn)租賃。
程租業(yè)務(wù),是指運(yùn)輸企業(yè)為租船人完成某一特定航次的運(yùn)輸任務(wù)并收取租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)。
期租業(yè)務(wù),是指運(yùn)輸企業(yè)將配備有操作人員的船舶承租給他人使用一定期限,承租期內(nèi)聽候承租方調(diào)遣,不論是否經(jīng)營(yíng),均按天向承租方收取租賃費(fèi),發(fā)生的固定費(fèi)用均由船東負(fù)擔(dān)的業(yè)務(wù)。
航空運(yùn)輸?shù)臐褡鈽I(yè)務(wù),屬于航空運(yùn)輸服務(wù),不屬于有形動(dòng)產(chǎn)租賃。
濕租業(yè)務(wù),是指航空運(yùn)輸企業(yè)將配備有機(jī)組人員的飛機(jī)承租給他人使用一定期限,承租期內(nèi)聽候承租方調(diào)遣,不論是否經(jīng)營(yíng),均按一定標(biāo)準(zhǔn)向承租方收取租賃費(fèi),發(fā)生的固定費(fèi)用均由承租方承擔(dān)的業(yè)務(wù)。
二、所得稅:
1、企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2、如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
3、租賃服務(wù)屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》第一類 鼓勵(lì)類 三十二、商務(wù)服務(wù)業(yè) 1、租賃服務(wù),租賃服務(wù)收入占企業(yè)收入總額70%以上的,可以享受西部大開發(fā)所得稅優(yōu)惠政策,減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅,企業(yè)自行判別、申報(bào)享受、相關(guān)資料留存?zhèn)洳椋A(yù)繳享受,無(wú)需再進(jìn)行備案。
注:2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(GBT 4754—2017)中,租賃業(yè)包括機(jī)械設(shè)備經(jīng)營(yíng)租賃、文體設(shè)備和用品出租、日用品出租,不動(dòng)產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)業(yè)。和昆明市發(fā)改委溝通后,不動(dòng)產(chǎn)出租不屬于上述租賃服務(wù),不能享受西部大開發(fā)政策。這一點(diǎn)需要和當(dāng)?shù)販贤ā?/span>
三、會(huì)計(jì)核算
1、對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金,出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益;其他方法更為系統(tǒng)合理的,也可以采用其他方法。
2、按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的,應(yīng)將相關(guān)銷項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目,待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目。
3、按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)早于按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)的,應(yīng)將應(yīng)納增值稅額,借記“應(yīng)收賬款”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”或(采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目,按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得時(shí),應(yīng)按扣除增值稅銷項(xiàng)稅額后的金額確認(rèn)收入。
四、房產(chǎn)稅
1、房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅,稅率為12%。
2、房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人,應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點(diǎn),分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。
3、合同中應(yīng)劃分房產(chǎn)、場(chǎng)地、構(gòu)筑物的租金,就房產(chǎn)的租金計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
4、轉(zhuǎn)租多數(shù)地區(qū)不再征收轉(zhuǎn)租部分的房產(chǎn)稅,但部分地區(qū)按轉(zhuǎn)租的差額征收房產(chǎn)稅。
5、對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
6、無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
7、對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
五、地方附加
1、納稅人跨地區(qū)出租不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí),以預(yù)繳增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù),并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
2、預(yù)繳增值稅的納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅時(shí),以其實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù),并按機(jī)構(gòu)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
六、印花稅
1、財(cái)產(chǎn)租賃合同,包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等,按租賃金額千分之一貼花。
2、合同中所載金額和增值稅分開注明的,按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù),未分開注明的,以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。
3、對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。
七、個(gè)人所得稅
1、財(cái)產(chǎn)租賃所得是指?jìng)€(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十。
2、對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
3、個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入,屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得,應(yīng)按‘財(cái)產(chǎn)租賃所得’項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金,憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí),從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。
4、財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過(guò)四千元的,減除費(fèi)用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額。財(cái)產(chǎn)租賃所得,以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。
5、財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為:(一)財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi);(二)向出租方支付的租金;(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;
(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。”
6、計(jì)征個(gè)人所得稅的財(cái)產(chǎn)租賃收入不含增值稅,即允許扣除的財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)不含增值稅。
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