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土地使用權(quán)與不動產(chǎn)其實是不同的：
根據(jù)【財稅〔2016〕36號關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知】【附件1 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法的規(guī)定】中規(guī)定：
土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)中的自然資源使用權(quán)。
不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等，建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物，構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
同時規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
土地出租按不動產(chǎn)租賃：
【財稅[2016]47號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知】規(guī)定：
納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
一般納稅人出租土地：
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地，選擇一般計稅的，稅率10%。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的土地，稅率10%。
小規(guī)模納稅人出租土地：
小規(guī)模納稅人出租其取得的土地，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)選擇一般計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，稅率10%。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，稅率10%。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
發(fā)票開具：
不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的發(fā)票開具管理，基本是一致的。
一般納稅人出租或轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)自行開具專用發(fā)票或普通發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，需要開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)申請代開，屬于自開票試點范圍的也需要代開專用發(fā)票，或者自行開具普通發(fā)票。出租不動產(chǎn)、土地使用權(quán)可以自行開具普通發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票，不屬于自開票試點范圍的，需要代開專用發(fā)票。
自然人銷售其取得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)和出租不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以申請代開增值稅專用發(fā)票。
納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票或者五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。納稅人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)需要使用發(fā)票的，可以使用增值稅專用發(fā)票第六聯(lián)或者增值稅普通發(fā)票第三聯(lián)。
發(fā)票備注欄怎么填寫：
出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址
銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。
出租和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)參照不動產(chǎn)發(fā)票備注欄執(zhí)行。
是否需要分期抵扣：
增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
因為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的專用發(fā)票，無需分期2年抵扣，可以全額一次性抵扣。
預(yù)繳稅款：
土地出租按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，異地出租需要就地預(yù)繳。
異地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)的管理是一致的，同樣需要就地預(yù)繳。
年度銷售額計算：
納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。
整理編輯：百滇稅務(wù)師事務(wù)所 萬偉華
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