| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 170萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的 通知》（ 國(guó)稅發(fā)〔2006〕 187 號(hào)） 、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕 91 號(hào)） 、 《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第 41 號(hào)公 布，第 50 號(hào)、53 號(hào)修正） 等規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅 務(wù)局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，
現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
2022年2月28日
西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（ 國(guó)稅發(fā)〔2006〕 187 號(hào)） 、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)） 、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)公布，第50號(hào)、53號(hào)修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào) 的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。
第六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同級(jí)財(cái)政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門(mén)的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增 值稅清算管理。
第七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地 增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的 收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行 審核，依法征收土地增值稅。
第二章 項(xiàng)目管理
第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為 單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建 性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷(xiāo)售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。
同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng) 分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第九條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān) 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 的其他形式的資料：
（一）發(fā)展和改革等有關(guān)部門(mén)下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）文件；
（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；
（三）國(guó)有土地使用權(quán)證；
（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（五）建筑施工規(guī)劃許可證；
（六）建筑工程施工許可證；
（七）建設(shè)施工合同；
（八）預(yù)（銷(xiāo)）售許可證；
（九）竣工驗(yàn)收備案表；
（十）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要的其他資料。
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收 管理，按項(xiàng)目分別建立臺(tái)賬，按月采集、更新，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全 過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。
第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的 會(huì)計(jì)核算工作， 對(duì)納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目或者不同分期合理歸 集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第三章 清算受理
第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一 ）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
（二 ）取得清算項(xiàng)目銷(xiāo)售（預(yù)售） 許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完 畢的。
（三 ）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。
（四） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行 為， 可能造成稅款流失的。
（五 ）國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分 類(lèi)管理。
對(duì)于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
對(duì)符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集體審 議，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書(shū)之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng) 目管理，每年作出評(píng)估， 及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需 要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正； 逾期仍未申報(bào)的，主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定 處理。
第十五條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算材料：
（一）財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表及財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì) 申報(bào)表。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三 ）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng) 目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。
（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核 鑒證；已委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清 算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書(shū)。
納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)應(yīng)一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補(bǔ)正資料通知書(shū)，通知納 稅人在收到通知書(shū)之日起 15 日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷(xiāo)。
第四章 清算管理
第十七條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、 責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十八條 各市（地、開(kāi)發(fā)區(qū)） 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專(zhuān)業(yè) 人才，成立清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)提交清算項(xiàng)目相關(guān)資料。
第二十條 清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)要根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提 交的清算項(xiàng)目材料,開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)排查工作，形成風(fēng)險(xiǎn)排查工作底稿并將風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果及時(shí)推送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果進(jìn)行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認(rèn)、與納稅人交換意見(jiàn)、清算結(jié)論 出具等工作。
第五章 清算審核
第二十一條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、 相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地 查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、 體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、 體育場(chǎng)館、酒店、車(chē)位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十二條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同 （含主管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、銷(xiāo)售（預(yù)售） 許可證、房產(chǎn) 銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； 對(duì)銷(xiāo) 售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生 補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 對(duì)營(yíng)改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核； 對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯 偏低情況。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn) 有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第二十三條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
（一 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì) 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均 價(jià)格確定。
2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十四條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第二十五條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/span>
對(duì)按照稅收規(guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目，應(yīng)直接計(jì)入清 算單位或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型的扣除項(xiàng)目;對(duì)屬于多個(gè)清算單位或開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品類(lèi)型共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 應(yīng)按以下原則計(jì)算分?jǐn)?
（一） 對(duì)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之 間進(jìn)行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單 位之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
（二）對(duì)一個(gè)清算單位中的不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別 計(jì)算增值額的，對(duì)其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目，按照建筑面積法進(jìn)行 分?jǐn)偂?/span>
第二十六條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
（一） 在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí) 際發(fā)生的。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集， 不得混淆。
（四 ）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清 算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/span>
（五）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一 ）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
（ 三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷 補(bǔ)償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì) 應(yīng)。
第二十八條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān) 注：
（一 ）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛 列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
（三 ）多個(gè)（或分期） 項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
第二十九條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否 真實(shí)發(fā)生， 有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
（三 ）多個(gè)（或分期） 項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是 否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
第三十條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一） 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào) 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否 重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
（三 ）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)?建設(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存 在異常。
（四 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng) 當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
第三十一條 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。
（二） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第三十二條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)費(fèi)用。
（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
（三 ）利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。
（四 ）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等 非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。
第三十三條 代收費(fèi)用的審核。
對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收 的各項(xiàng)費(fèi)用， 審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收 ??； 當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除 以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
第三十四條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款 余額，審核交易行為是否真實(shí)。
第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。
應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加可計(jì)入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。
第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可延期 90 日完成，并書(shū)面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開(kāi)發(fā)區(qū)）稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可再延期 90 日完成， 并書(shū)面告知 納稅人。
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開(kāi)展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具審核報(bào) 告。審核報(bào)告經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后，由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》 ，將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。納稅 人應(yīng)在收到通知書(shū)之日起 30 日內(nèi)辦理補(bǔ)（退） 稅事宜。
第六章 核定征收
第三十八條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核 定征收的范圍。
第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā) 出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人 申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第四十條 土地增值稅核定征收應(yīng)當(dāng)集體研究決定，采用主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)局長(zhǎng)辦公會(huì)議形式， 對(duì)核定征收進(jìn)行審核認(rèn)定。
第四十一條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式 應(yīng)保持一致。
第七章 清算后尾盤(pán)管理
第四十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅， 多退少補(bǔ)。
第四十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤(pán)管理，輔導(dǎo)納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤(pán)申報(bào)。
第四十五條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求， 妥善保存。
第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應(yīng)嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第四十七條 本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局解釋。
第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)